연봉 4천만원으로 14억 아파트 살 수 있을까? 2025년 LTV·DSR 한도 계산법 5단계

연봉 4천만원으로 14억 아파트 살 수 있을까? 2025년 LTV·DSR 한도 계산법 5단계

충격! 1억 모았는데 대출 가능액은 고작 2억6천? 은행들이 절대 알려주지 않는 실제 주택구매력 계산법 대공개!

연봉 4천만원으로 14억 아파트 살 수 있을까? 2025년 LTV·DSR 한도 계산법 5단계

안녕하세요! 오늘은 많은 분들이 궁금해하시는 '내 돈으로 살 수 있는 집 가격'에 대해 현실적으로 계산하는 방법을 알려드릴게요. 사실 생각보다 많은 분들이 이걸 정확히 모르시더라고요. 집을 한번도 사본 적 없으신 분들은 더더욱요. 10억짜리 집이면 최소 9억은 있어야 한다고 생각하시는 분들도 계시구요.

근데, 알고나면 계산하는 거 너무 쉬워요! 그래서 부동산 계산기를 활용해서 스스로 계산하는 방법을 공유해볼게요. 참고로 전 네이버 계산기를 많이 활용하는데, 요즘 꽤 괜찮아졌더라구요.

목차

내 꿈의 집 가격은 얼마? LTV란? 대출 가능 금액 계산하기 DSR의 함정 - 소득으로 대출이 가능할까? 간과하기 쉬운 부대비용 총정리 현실 체크! 내가 살 수 있는 집은?

내 꿈의 집 가격은 얼마?

시작하기 전에 말씀드릴게요. 여기서 알려드리는 계산법이 100% 정확하진 않아요. 가장 정확한 건 금융회사 전산시스템으로 직접 조회하는 거니까요.

제가 2-3년 동안 꼭 살고 싶다고 목표로 삼았던 집이 있었어요. 바로 망원동이라는 동네의 대장, '마포한강 아이파크'였죠. 망원동을 너무 좋아해서 제 드림 하우스로 점찍어 놨었거든요.

실거래가 기준으로 84㎡가 평균 14억 6천만원이에요. 지도 보면 한강이랑 진짜 가깝고, 망원에 화불(화려한 불금)도 있잖아요. 맛있는 가게도 많은데 적당히 떨어져 있어서 집 주변이 소란스럽지도 않으면서 인프라는 다 이용할 수 있어요.

📝 메모

우리 대부분은 이런 집을 풀 현금으로 사지 않죠. 그렇게 사는 분들도 있지만, 대부분은 대출을 끼게 됩니다. 특히 부동산 상승을 기대하는 분들은 '대출금 원리금 상환액보다 시세차익이 더 클 것'이라 생각하고 최대한 대출을 받기도 해요.

LTV란? 대출 가능 금액 계산하기

대출을 받을 때 정말 중요한 개념이 있어요. 바로 LTV와 DSR이죠. 먼저 LTV부터 알아볼게요.

LTV(담보인정비율)란?

LTV는 쉽게 말해서 '주택 가격 대비 대출을 얼마나 받을 수 있는지' 나타내는 비율이에요. LTV 80%면 10억 집 기준으로 8억까지 대출이 가능한 거죠.

중요한 건! 이 기준이 되는 집 가격은 내가 매수하려는 가격이 아니라는 점이에요.

주택의 판매가가 아닌 평가액을 기준으로 해요. 특히 KB 시세를 기준으로 하는데, 일반가를 기준으로 시세를 판단해요. 제가 예시로 든 집은 KB 시세가 14억 3,750만원이었어요.

구분	투기지역	기타지역
무주택자	50%	70%
1주택자	30%	60%

지금 투기지역은 강남, 서초, 송파, 용산구 총 네 개의 구만 있고, 나머지는 다 기타지역으로 분류돼요. 제한된 LTV 없이 계산이 가능하죠.

무주택 기준으로 소득을 배제하고 최대한 대출을 받을 수 있는 금액은 얼마일까요? LTV 70% 기준으로 계산해 보면 10억 625만원이에요. 이 경우 필요한 현금은 4억 3,125만원이 되는 거죠.

그런데 이건 희망 편이에요... 실제로는 DSR이라는 또 다른 벽이 기다리고 있거든요.

DSR의 함정 - 소득으로 대출이 가능할까?

중요한 건 사람이에요. 나에게도 그만큼의 대출이 허락될지, 소득 대비 빌릴 수 있는 돈에 대한 규제가 또 있어요. 바로 DSR이죠.

DSR(총부채원리금상환비율) = (연간 원리금 상환액 ÷ 연소득) × 100

원리금 상환액이란 1년 동안 갚아야 할 원금과 이자를 더한 금액이에요. 지금은 '스트레스 DSR 2단계'가 도입되어 있는데요.

이게 뭐냐면, 우리 금리가 평생 고정이 아니잖아요. 나중에 금리가 더 높아질 수도 있는데, 그때 가계부채가 더 많아지면 국민들 생활이 힘들어질 수 있어요. 그래서 '스트레스 금리'(가산 금리)를 부여해서 대출 한도를 정하는 거죠.

실제로 대출 금리를 올리는 게 아니라, 일단 높은 금리를 가정해서 계산하니까 받을 수 있는 대출이 더 줄어들게 돼요.

⚠️ 주의

올해 7월부터는 스트레스 DSR 3단계가 도입 예정이라 더 빡세질 수 있어요!

네이버에 'DSR 계산기'를 치면 금융 계산기가 나와요. 예시로 한번 계산해볼게요.

• 연소득: 4,000만원
• 주담대 금액: 10억 625만원
• 주담대 기간: 40년
• 금리: 4.2%
• 원리금 균등 상환, 스트레스 DSR 2단계 적용, 변동형

결과는? DSR이 130.65%가 나와요.

이러면 안 돼요! 현재 은행권에서는 차주의 DSR이 40%를 넘지 않을 때만 대출이 가능하거든요.

그럼 어떻게 해야 되나요? 내 소득이 높아지거나, 대출 금액을 낮춰야 해요.

연봉 4,000만원 기준으로 스트레스 DSR 40% 이내로 들어오기 위해서는 주담대를 최대 2억 6천만원까지만 받을 수 있어요.

그러면 제가 살고 싶은 집을 사기 위해서는 11억 7,750만원의 현금을 가지고 있어야 하는 거예요. 충격적이죠?

간과하기 쉬운 부대비용 총정리

이것도 중요해요! 우리가 집을 살 때 돈만 있으면 되나요? 그렇지 않아요. 집값 계산할 때 꼭 같이 고려해야 할 것들이 있습니다.

1. 취득세 (부담 세율 3.3%)
2. 중개수수료 (복비)
3. 등기 관련 법무사 수수료
4. 주담대 법무사비

자잘한 비용은 제외하더라도, 특히 취득세와 복비는 꽤 큰 금액이에요. 취득세는 작게는 수백만원에서 많게는 수억원까지도 나올 수 있어요.

제가 예시로 든 집의 경우, 취득세만 4,743만 7,500원이 추가로 들어가요. 여기에 복비는 12억 이상 집이라 상한요율 0.6%로 계산하면 862만 5,000원이 더 필요해요.

단순히 집값만 보고 계산하면 안 돼요! 부대비용까지 꼭 함께 계산해야 합니다.

현실 체크! 내가 살 수 있는 집은?

저는 진짜 돈을 한 2억 정도 이상 모을 때, '더 쓰고 싶고, 이 정도면 내 나이에 꽤나 잘 모은 거 아닌가?' 하는 생각에 마음이 살짝 해이해질 때가 있었어요.

그럴 때마다 이런 계산을 해보면서 '내가 아직 너무 부족하구나, 정신 차려야겠다'라는 생각을 많이 했어요.

📝 꿀팁

만약 요즘 돈 쓸 궁리만 하고 있다면, 호갱노노를 켜서 '내 위시 아파트'가 어디인지 탐색해 보세요. 진짜 집을 사는 것처럼 계산해보면 분명히 좋은 동기부여가 될 거예요!

참고로, 내 대출이 2억 6천만원이라면 월 원리금 상환액으로 약 100만원 정도가 계속 나간다고 보면 돼요. 그리고 만약 10억 넘는 주담대를 풀로 받으려면 연소득이 1억 6천만원은 되어야 해요. 그럼 DSR이 38.41%로 떨어지고, 매달 310만원 정도를 원리금으로 내면서 살 수 있죠.

연봉 4천만원으로 14억 아파트 살 수 있을까? 2025년 LTV·DSR 한도 계산법 5단계

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거듭 말씀드리지만, 가장 정확한 방법은 은행에 직접 가서 담보대출 상담을 받는 것이고, 정확한 소득 자료를 제출해서 계산해 보는 거예요.

제가 알려드린 방법은 온라인 계산기를 통한 대략적인 추정이라는 점 참고하세요. 하지만 현실적인 목표 설정과 동기부여에는 충분히 도움이 될 거예요!

이번 글은 여기서 마무리할게요. 여러분들의 주택 마련 꿈이 꼭 이루어지길 바랍니다! 궁금한 점이 있으시면 댓글로 남겨주세요.

다음 글에서는 내 집 마련을 위한 현실적인 투자 방법에 대해 알아볼게요. 기대해주세요! 😊